도시 재개발

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1. 개요

도시 재개발은 19세기 산업화로 인해 등장한 개념으로, 도시의 물리적 환경 개선을 넘어 사회적, 경제적, 문화적 측면을 포괄하는 광범위한 개념이다. 19세기 후반 서구 선진국에서 시작되어, 제2차 세계 대전 이후 전후 재건축의 일환으로 활발히 진행되었으며, 21세기에는 경제 활성화, 사회·문화적 재생, 환경 지속가능성을 주요 목표로 한다.

도시 재개발은 물리적 정비뿐 아니라 지속 가능한 커뮤니티를 만드는 과정에 중점을 두며, 젠트리피케이션, 주민 강제 이주 등의 문제점을 야기하기도 한다. 각 국가 및 지역별로 다양한 사례가 존재하며, 한국은 한국 전쟁 이후 재건 과정에서 시작되어 도시재생 뉴딜 사업 등을 추진하고 있다. 바람직한 도시 재개발은 지역 사회 구성원들의 참여와 민주적인 절차를 통해 이루어져야 한다.

2. 역사적 배경

도시개발 과정에서 늘어나는 주택 수요를 충족시키기 위해 신도시, 신시가지를 개발하게 되고, 반면에 구 시가지는 특히 젊은 층의 인구 유출로 정주인구가 감소하고 고령화되어 상업, 문화, 교육, 복지 등 도시 기능이 약화된다. 급격한 산업화에 따른 도시 발달은 개발이 쉬운 도시 외곽지역으로 기능이 팽창하게 되는데, 원도심의 중심 시가지를 중심으로 공동화 현상이 심화된다.^[77]

도시의 공동화 및 도심부 쇠퇴 현상은 에너지 및 자원의 낭비, 교통 혼잡, 공해, 구시가지 기반시설 노후화 및 상업 기능 쇠퇴 등 환경적, 경제적, 사회적 문제를 일으킨다. 이를 극복하기 위한 일반적인 도시 정비 사업은 물리적 환경 정비 위주로 시행되는데, 이는 이미 황폐화된 구 시가지를 회복시키는 데에는 한계가 있다.^[77]

일본에서 도시 재개발은 도시재개발법에 규정하는 "'''시가지재개발사업'''"을 가리키는 경우가 많다. 토지구획정리사업에 의한 도시 재개발도 자주 이루어진다. 그 밖의 도시 재개발에는 특정가구 제도나 종합설계제도를 이용하는 경우, 도시계획 및 관련법에 의한 법정계획(예: 재개발촉진구)이 정해지는 경우, 임의로 사업이 이루어지는 경우(예: 공장 터 재개발) 등이 있다.

역전 재개발은 철도역 주변의 밀집한 시가지에 있는 협소도로를 확장하고, 역전 광장을 건설하여 로터리나 버스터미널 등의 교통 광장을 확보하기 위해 실시하는 경우가 많으며, 일본 전국 각지에서 볼 수 있는 사례이다. 역전 근처에 있는 대규모 부지(공장 터 등)의 재개발이나, 지진 등의 재해 복구를 위해 실시되는 지진복구재개발사업 등 다양한 사례가 있다.

다음은 일본의 주요 도시 재개발 관련 제도이다.

관련 법규

수도권의 근교 정비 지대, 킨키 지역에 대해서는 근교 정비 구역이라는 도시 개발 지역에서 산업 단지 조성을 도시 계획 사업으로 지방 자치 단체, 도시 재생 기구(경과 조치)가 수행하는 시가지 개발 사업·단지 조성 사업 중 하나이다.

계획적인 시가지 정비로 공업 도시로 발전시키는 한편, 기성 시가지로의 공업·산업 및 인구 집중 억제와 주변 지역으로의 적정 배분·배치를 통해 제조 공장 등의 부지 조성과 도로, 배수 시설, 철도, 창고 등의 시설을 함께 정비함으로써 수도권 및 킨키 지역의 질서 있는 발전에 기여하는 것을 목적으로 한다. 사업화에는 「도시계획법」에 따른 절차 외에 시행 계획을 정하여 국토교통대신, 시정촌 자치단체 시행 시에는 도도부현 지사에게 신고해야 한다. 또한 조성 부지 등을 처분하려고 할 때에도 처분 관리 계획을 정하여 대신에게 신고해야 하며, 이 공장 용지를 양수받은 자는 10년간의 처분 제한을 받는다.

「개발 인터체인지 제도」에서는 고속 자동차망과의 개발 사업에서 사업자가 산업 단지 조성 사업을 수행할 수 있다.

주요 사례로 신오비히로 산업 단지 조성(오비히로시 산업 개발 공사 운영), 아이즈키타카타 중핵 산업 단지 조성 사업(구 지역 진흥 정비 공단, 후쿠시마현 기타카타시), 고베미타 국제 공원 도시, 오오쇼무라 산업 단지(미나미카이도 도시 계획 사업 산업 단지 조성 사업, 이바라키현 조소시), 호쿠세쓰미타 뉴타운, 이루마시 사야마다이 산업 단지 조성 사업, 류가사키 뉴타운 등이 있다.

그 외, 다카사키시 다카사키 산업 단지 조성, 핫칸 산업 단지 조성, 코가미정 오오타니 산업 단지 조성, 우베선 제나와 산업용 단지 조성, 이요시 시모미타니 산업 단지 조성, 카니시 카니 산업 단지 조성, 요시노가리 유적#공장 단지 조성 계획, 나가타노 산업 단지(후쿠오카현 북부 산업 진흥 산업 단지 조성), 이사하야시 이사하야 중핵 산업 단지 조성, 쿠니모 산업 단지 산업 단지 조성, 가시마 린카이 공업 지대·가시마 린카이 산업 단지 조성 사업 등이 있다.

도시 재개발 방침에 따라 계획적인 재개발이 필요한 시가지 등에서, 부지 등의 공동화를 통한 공공시설 또는 공공 주차장의 계획적인 정비에 기여하는 건축물 및 그 부지의 일체적인 정비를 수행하는 재개발 사업을 지역 재개발 사업이라고 한다. 제도적으로는 해당 사업에 대해 보조금을 받을 수 있다.

2. 1. 서구권의 도시재생

19세기 급속한 산업화로 인해 영국 도시 빈민들의 협소하고 비위생적인 주거 환경이 악화되면서 사회 개혁 수단으로서 도시 재개발 개념이 등장했다. 이에 따라 제시된 의제는 진보적인 교리로, 더 나은 주거 환경이 주민들의 도덕적, 경제적 개선으로 이어질 것이라는 가정에 기반했다. 현대적인 도시 재개발 시도는 19세기 후반 선진국에서 시작되었다.^[77] 하지만 미관과 효율성을 이유로 국가가 주도하는 도시 개혁은 이미 1853년 나폴레옹 3세가 명령한 오스만식 파리 개조부터 시작되었다.

현대 도시 재개발은 1940년대 후반 전후 재건축이라는 명목 하에 활발하게 진행되었다. 도시 재개발의 맥락에서 "재건축"은 일반적으로 제2차 세계 대전으로 피해를 입은 도시를 재건하고 활성화하려는 노력을 의미한다. 이 단계에는 건물 수리뿐만 아니라 도시 설계, 인프라 및 주택 정책에 대한 재고가 포함되었다.

이러한 계획의 영향은 상당했다. 도시들은 새로운 구획법, 교통 시스템 및 공공 주택 프로젝트를 통해 종종 재편되었다. 이러한 변화는 증가하는 인구를 수용하고 생활 여건을 개선하기 위한 것이었지만, 동시에 지역 사회의 젠트리피케이션과 인구 통계 변화를 초래하기도 했다.

20세기 후반부터 21세기에 이르기까지 도시 재개발 계획은 경제 활성화, 사회·문화적 재생, 환경 지속가능성이라는 세 가지 주요 목표를 추구해왔다. 이러한 노력은 종종 활용되지 않는 도시 지역을 경제 및 문화 활동의 중심지로 변모시키는 것을 목표로 하며, 지속가능성과 형평성 있는 개발을 모두 촉진하는 정책을 활용한다. 예를 들어, 도시 공원과 지역 공동체 정원과 같은 녹색 인프라 프로젝트는 부동산 가치를 높일 뿐만 아니라 사회적 응집력을 강화하고 개선된 수자원 관리 및 생물다양성 보전과 같은 환경적 이점을 제공한다.

최근 몇 년 동안 도시 재개발 프로그램에는 문화와 경제 전략을 결합하여 도시 공간을 재구상하는 "https://waterstonehc.com/blog/2022/06/22/why-nextgen-leaders-need-to-be-culturepreneurs/ culturepreneurs" (문화기업가) 즉, 개인이나 조직이 점점 더 많이 참여하고 있다. 이러한 이해 관계자들은 종종 정부 및 민간 기업과 협력하여 공터를 팝업 문화 공간이나 도시 해변과 같은 역동적인 공공 공간으로 재개발한다. 문화기업가 계획은 도시 주민, 지방 당국 및 부동산 개발업체의 요구 사이의 간극을 메우고 혁신적이고 지역 사회 중심적인 해결책을 촉진하도록 설계되었다.

더욱이 도시 재개발 프로젝트는 젠트리피케이션의 미묘한 영향에 대한 관심을 끌었다. 이러한 노력은 경제적 및 인프라 개선을 가져올 수 있지만, 오랫동안 거주해 온 지역 사회를 몰아내고 문화 유산을 훼손할 수도 있다. 이러한 과제를 해결하려면 https://www.theregenesisinstitute.com/ ReGenesis Project in South Carolina처럼 환경 정화와 지역 사회 중심의 계획을 결합하는 계획과 같이 형평성 있는 개발 전략에 대한 신중한 초점이 필요하다.

2. 2. 한국의 도시재생

한국 전쟁 이후, 1960-70년대 급격한 산업화와 도시화 과정에서 발생한 여러 문제들을 해결하기 위해 도시재생이 도입되었다. 초기에는 주택 재개발, 재건축 등 물리적 환경 개선에 집중하는 경향을 보였다.^[77] 1990년대 IMF 외환 위기를 겪으면서, 지역 경제 활성화와 공동체 회복의 중요성이 강조되기 시작했다.

2000년대 이후, 주민 참여와 지역 특성을 고려한 다양한 도시재생 사업이 추진되고 있다. 특히, 2017년 문재인 정부의 '도시재생 뉴딜사업'은 노후 주거지 개선, 지역 경제 활성화, 공동체 회복을 목표로 전국적인 규모로 진행되고 있다.^[82] 문재인 정부는 5년간 총 50조 원의 공적 자금을 투입하여 500곳의 옛 도심과 노후 주거지 등을 되살리는 도시재생 뉴딜 사업을 추진할 방침이다.^[83]

8·2 부동산 대책에 따라 투기과열지구로 지정된 서울특별시 등은 집값 불안이 해소될 때까지 도시재생 뉴딜사업 대상에서 제외되었다.^[84]

한국의 도시재생 사례는 다음과 같다.

서울특별시 정부중앙청사 부근 재개발 지역
미아리 텍사스 재개발: 낙후 지역 3곳에 대한 정비 선언(서울시 간부회의) 이후, 균형 발전 촉진 지역으로 지정되어 도시 주거 환경 정비 기본 계획 발표.
용산 4구역 재개발 사업(용산참사)
영천·남대문 지역 재개발 계획(1967년)

3. 도시재생의 정의 및 범위

도시재생은 물리적 정비뿐만 아니라 사회적, 경제적, 문화적 측면까지 고려하는 포괄적인 개념이다. 기존 도시의 문제점을 해결하고, 도시의 매력과 기능을 강화하여 지속 가능한 커뮤니티를 만들고 유지하는 것을 목표로 한다.^[76]

이는 기존의 물리적 환경정비 중심의 도시 정비사업이 '환경 개선'이라는 최종 결과에 주목했다면, 도시재생은 지속가능한 도시 커뮤니티를 만들고 유지하기 위한 '과정'을 중시한다는 것을 의미한다.

3. 1. 공간적 범위

자치단체의 도시 및 주거환경정비 기본계획상 정비예정구역, 향후 도시 쇠퇴 현상이 심화될 것으로 예상되는 지역 내 중심 시가지 및 기성 시가지가 도시 재개발의 공간적 범위에 해당한다. 특히 지방 중소도시의 도심부는 대도시나 수도권 도시와 달리, 도심 중핵 공간이 대도시 도심 주변부의 특성을 나타내므로 이러한 점을 고려해야 한다.^[77]

3. 2. 내용적 범위

도시재생은 물리적, 사회적, 경제적 문제를 해결하기 위해 도시를 부흥시키는 광범위한 활동을 의미한다. 이는 단순한 환경 개선을 넘어, 지속 가능한 도시 공동체를 만드는 과정이다.^[76]

도시재생의 내용적 범위는 다음과 같다.

물리·환경적: 낙후된 기반시설을 정비하고, 기성시가지의 체계적인 정비와 신개발지의 계획적인 개발을 유도한다.^[78]
생활·문화적: 공공, 민간, 지역 주민 등 다양한 주체의 참여를 통해 지역 고유의 사회·문화적 특성을 살린다.^[78]
경제적: 지역 산업과 경제 활성화를 통해 도시 전체의 부흥을 이끈다.^[78]

4. 도시재생의 목표 및 전략

현대 도시재생은 경제 활성화, 사회·문화적 재생, 환경 지속가능성이라는 세 가지 주요 목표를 추구한다.^[76]^[78] 이러한 목표를 달성하기 위해 다양한 전략이 활용된다.

20세기 후반부터 21세기에 이르기까지 도시 재개발 계획은 경제 활성화, 사회·문화적 재생, 환경 지속가능성이라는 세 가지 주요 목표를 추구해왔다. 이러한 노력은 종종 활용되지 않는 도시 지역을 경제 및 문화 활동의 중심지로 변모시키는 것을 목표로 하며, 지속가능성과 형평성 있는 개발을 모두 촉진하는 정책을 활용한다. 예를 들어, 도시 공원과 지역 공동체 정원과 같은 녹색 인프라 프로젝트는 부동산 가치를 높일 뿐만 아니라 사회적 응집력을 강화하고 개선된 수자원 관리 및 생물다양성 보전과 같은 환경적 이점을 제공한다.

최근 도시 재개발 프로그램에는 문화와 경제 전략을 결합하여 도시 공간을 재구상하는 "https://waterstonehc.com/blog/2022/06/22/why-nextgen-leaders-need-to-be-culturepreneurs/ culturepreneurs" (문화기업가), 즉 개인이나 조직이 점점 더 많이 참여하고 있다. 이러한 이해 관계자들은 종종 정부 및 민간 기업과 협력하여 공터를 팝업 문화 공간이나 도시 해변과 같은 역동적인 공공 공간으로 재개발한다.

도시 재개발은 다음과 같은 도시정비사업 방식으로 이루어지는 경우가 많다.

법률에 근거한 사업 방식
제도 요강 등에 근거한 사업 방식 (주택시가지종합정비사업, 마을만들기 종합지원사업 등)
도시계획법 및 건축기준법에 근거한 규제 유도 (소위 지구계획)

국토교통성(구 건설성 소관)에서 시가지의 마을만들기 활성화 사업으로서 “시가지 정비의 추진” 시책에 위치시키는 시가지 재개발 사업 등(도시국 도시재개발과 담당)은 다음과 같다.

시가지재개발사업(법정 재개발)
지역 재개발 촉진 사업
소규모 연쇄형 시가지 재개발 사업
역사적 건축물 등 활용형 재개발 사업
도시 활력 재생 거점 정비 사업
마을 중심 활성화 재개발 사업
시가지 재개발 긴급 촉진 사업
지역 활성화 재개발 긴급 촉진 사업
특정 민간 재개발 사업
어번 매니지먼트 추진 모델 사업

국토교통성(구 건설성 소관)에서 시가지의 마을만들기 활성화 사업으로서, 주택국 시가지건축과 소관 “재개발의 촉진” 시책에 위치시키는 도시 재개발은 다음과 같다.

시가지 재개발 사업 (도시국 도시재개발과)
우량 재개발 건축물 정비 촉진 사업
시가지 종합 재생 사업
복지의 마을 만들기 모델 사업
마을 경관 디자인 추진 사업
상업 지역 진흥 정비 사업 (도시국 도시재개발과)
지역 활성화 재개발 긴급 촉진 사업 (도시국 도시재개발과)
도시 재개발 관련 공공시설 정비 촉진 사업 (도시국 도시재개발과)
특정 민간 재개발 사업 (도시국 도시재개발과)
도심 빌딩군 건축 촉진 사업
어번 콤플렉스 빌딩
종합 설계 제도
시가지 공간 종합 정비 사업

도시계획법은 공공시설 정비와 관련된 시가지 개조에 관한 법률(쇼와 36년 법률 제109호)로, 1969년 도시재개발법이 제정되기 전까지는 공공시설을 정비할 경우, 시가지개조법에 따른 시가지개조사업을 통해 국고보조를 받아 사업에 필요한 토지 취득을 하고, 도로나 광장과 같은 공공 도시시설과 시설 건축물을 일체적으로 정비하는 도시재개발을 시행하였다. 오사카시의 오사카역 앞 지역이나, 도쿄도 미나토구의 신바시역 앞 지역, 1966년 고베시 산노미야 시가지개조사업에서는 이 사업 제도를 이용하여 재개발 사업이 이루어졌다.

4. 1. 목표

도시 재개발은 특정 지역의 경제적 생존력을 회복하기 위해 외부의 민간 및 공공 투자를 유치하고, 사업 창업과 생존을 장려하는 것을 목표로 한다.^[3]

도시 재개발의 세부 목표는 다음과 같다.^[4]

경제 성장의 장벽 해소
실업률 감소
지역 주민과 투자자 모두에게 매력도 증가
거주 만족도 증가
낙후 지역 사회를 위한 기회 창출
낙후 지역의 잠재력 개발

4. 2. 전략

도시 재개발은 경제 활성화, 사회·문화적 재생, 환경 지속가능성이라는 세 가지 주요 목표를 추구하며, 이를 위해 다양한 전략이 활용된다.

빈민가 철거: 저소득층의 열악한 주거지를 철거하고 새로운 주택을 건설하는 방식이다. 공중 보건 및 사회 개혁을 위해 시행되기도 하지만, 빈민가 철거만으로는 사회 문제를 제대로 해결할 수 없다는 비판도 제기된다.^[5]
빈민가 개선: 기존 지역의 토지 소유권, 인프라, 사회경제적 문제를 직접 해결하여 개선하는 방식이다.^[5]
토지 수용: 공공 용도로 사유 재산을 취득하는 것을 의미한다.
이벤트 또는 시설 중심 건설: 올림픽, 박람회 등 대규모 행사를 계기로 기반 시설을 개선하고 지역을 재개발하는 전략이다.
사업 인센티브: 중소기업 및 대기업 지원책을 결합하여 도시 재개발을 추진하는 방식이다.
마을 재생: 농촌 지역에서 수행되는 도시 재생의 한 형태로, 프랑스에서 제2차 세계 대전 이후 트랙터를 도입한 것이 대표적인 사례이다.^[7]^[8]

5. 도시재생의 효과 및 문제점

도시재생사업은 쇠퇴한 도시지역의 노후화된 인프라를 재정비하고 새로운 도시기능을 도입하여 물리적, 생활적, 경제적으로 활성화하는 것을 목표로 한다.^[78] 도시 재개발은 효율적인 토지 이용, 경제 활성화, 도시 환경 개선 등 긍정적인 효과를 가져오지만, 몇 가지 문제점도 안고 있다.

도시 재개발 이후 효율적인 토지 이용이 이루어져 경제 활동이 촉진되고, 도시 환경이 정비되면서 범죄나 비행 등 사회적 병리 현상과 환경 오염에 따른 각종 병폐가 줄어든다. 또한 도로와 주차장이 넓어져 이용자의 편익과 안전에 기여하고, 보행 공간과 도심 공원 등이 확보되어 쾌적한 환경을 제공하며, 나아가 도시 미관을 아름답게 한다.^[79]

그러나 도시재정비촉진을 위한 특별법에 따른 도시재개발은 개발 이익의 과도한 사유화, 도시 기반 시설 부족, 기형적 난개발, 어메니티 자원 상실, 저소득층 주거 불안정 심화 등 여러 부작용을 낳았다. 특히 민간 주도의 재정비 사업은 수익성 위주로 진행되어 노후 불량 주거지는 방치되고, 전면 철거 방식의 재개발로 인해 지역의 역사성과 장소성이 사라지는 문제도 발생했다.

청계천 복원 사업은 도시 재개발의 대표적인 사례 중 하나이다. 청계천은 조선 시대에 홍수 방지를 위해 건설되었으나, 일제 강점기와 광복 이후 콘크리트로 덮여 도로로 사용되었다. 2000년대 초반, 청계천 복원 사업을 통해 하천을 되살리고 주변 환경을 정비하여 시민들에게 쾌적한 휴식 공간을 제공하고 있다.^[80]

일본의 경우, 도시재개발법에 따른 '시가지 재개발 사업'과 토지구획정리사업을 통해 도시 재개발이 이루어지고 있다. 역 주변 재개발은 협소도로를 확장하고 역전 광장을 조성하여 교통 편의를 높이는 목적으로 시행되는 경우가 많다.

5. 1. 효과

도시 재개발은 주택의 품질을 개선하고, 문화 및 사회 편의 시설을 확충하며, 안전 및 감시 기회를 늘리는 등 생활 환경을 개선하는 효과가 있다.^[9] 예를 들어, 런던 도크랜드와 같은 재개발 사업은 정부의 세수 증가로 이어지기도 했다.^[9] 1964년, 영국의 논평가 닐 웨이츠는 미국의 도시 재개발이 빈곤층의 '개인적인 문제' 해결, 주택 재고 조성 또는 개보수, 교육 및 문화적 '기회' 제공 등 엄청난 이점을 가져다주었다고 평가했다.^[10]

또한, 도시 재개발은 경제적 이익을 가져오고 도시 중심부의 세계 경쟁력을 향상시킬 수 있다.^[11] 효율적인 토지 이용을 통해 경제 활동이 촉진되고, 도시 환경 정비로 범죄나 비행 등의 사회적 병리 현상과 환경 오염에 따른 각종 병폐가 줄어드는 효과도 있다. 도로와 주차장이 넓어져 이용자의 편익과 안전에 기여하고, 보행 공간과 도심 공원 등이 확보되어 쾌적한 환경을 제공하며, 도시 미관을 아름답게 만드는 효과도 있다.^[79]

그러나, 드물게 재개발로 인해 세대 수가 증가하여 주변 도로, 공원, 학교 등 공공시설에 대한 부담이 커지거나, 고층 건물이 들어서면서 경관의 조화가 파괴되고 주변 지역 사회와의 교류가 단절되거나 교통이 혼잡해지는 경우도 있다. 또한, 기존 주민들이 재정착하지 못하고 철거민으로 전락하여 소수에게만 개발 이익이 돌아가는 문제는 시급히 해결해야 할 과제이다.^[79]

5. 2. 문제점

도시 재개발 과정에서 늘어나는 주택 수요를 충족시키기 위해 신도시, 신시가지를 개발하게 되지만, 구시가지는 젊은 층의 인구 유출로 정주인구가 감소하고 고령화되어 도시 기능이 약화된다. 원도심의 중심 시가지를 중심으로 공동화 현상이 심화^[77]되면서 여러 문제점이 발생한다.

도시 재개발은 효율적인 토지 이용, 경제 활동 촉진, 도시 환경 정비, 범죄 및 사회적 병리 현상 감소, 환경 오염에 따른 병폐 감소, 교통 편익 및 안전 기여, 쾌적한 환경 제공, 도시 미관 개선 등의 장점이 있다. 그러나 소수의 사례로 재개발로 인해 공공시설 부담 증가, 경관 조화 파괴, 교통 혼잡, 주변 지역 사회와의 교류 단절 등의 문제가 발생하기도 한다. 가장 시급한 문제는 기존 주민이 철거민으로 전락하여 재정착하지 못하고, 소수에게 개발 이익이 돌아가는 점이다.^[79]

도시재정비촉진을 위한 특별법에 따른 도시재개발 관련 사업은 개발이익의 과도한 사유화, 도시기반시설 부족, 기형적 난개발, 어메니티 자원 상실, 저소득 계층의 주거 안정 훼손 및 사회적 통합 저해 등의 부작용을 초래했다. 민간 위주의 재정비 사업은 수익성이 기대되는 곳에서만 이루어져 소규모 단위 사업과 사업성이 없는 노후, 불량 주거지는 방치되고, 무분별한 전면 철거 재개발로 인한 장소성, 역사성 상실, 지나친 수익성 중심 개발과 공공 참여 미비에 따른 공공성 결여 등의 문제점을 낳았다.

잘못된 설계는 기능적인 지역 사회의 파괴와 덜 바람직하거나 경제적으로 지속 가능하지 않은 새로운 개발 패턴으로 대체되는 결과를 초래할 수 있다. 도시 재개발 지역에 거주하는 사람들의 주민 강제 이주는 다양한 형태로 나타나는데, 직접적 이주뿐만 아니라 젠트리피케이션의 촉매가 되거나 주택 가격 상승으로 인해 간접적으로 이주가 발생할 수 있다.^[14]

미국에서는 도시 재개발 프로젝트가 종종 저소득 주민과 흑인 공동체의 이주로 이어졌다.^[15] 포틀랜드 시는 도시 재개발 프로그램으로 인해 피해를 입은 지역 주민들에게 혜택을 약속했지만, 2016년 자금 투입 후 가격 상승으로 인해 아프리카계 미국인과 기타 저소득 주민들이 시장에서 밀려나는 결과가 발생했다.^[16]

도시 재개발이 소외된 공동체에 미치는 영향은 인류학적 연구에서 잘 입증되었다. ''Rebuilding Shattered Worlds: Creating Community by Voicing the Past''(2016)는 이스트온 시리아 타운 파괴와 이전 주민들이 공동체 유대감을 유지하기 위해 집단 기억을 사용하는 방법을 조사했다.^[17]

도시 재개발에서 국가는 자체적 서사와 시장 상황에 근거하여 도시에 중요한 것을 결정하고, 기존 도시 중심부의 인프라와 특징을 대체한다. 켄네스 폴 탄(Kenneth Paul Tan) 교수는 싱가포르의 사례를 통해 발전과 개발 추구가 사회와 문화에 파급 효과를 미칠 수 있다고 주장한다.^[18]

6. 각국의 도시재생 사례

일본의 도시 재개발은 도시재개발법에 따른 "시가지재개발사업"과 토지구획정리사업을 통해 주로 이루어진다.^[2] 그 외에도 특정가구 제도나 종합설계제도를 이용하거나, 도시계획 및 관련법에 의한 법정계획이 정해지는 경우, 임의로 사업이 이루어지는 경우(예: 공장 터 재개발) 등이 있다.^[2]

철도역 주변의 밀집된 시가지에 있는 협소도로를 확장하고, 역전 광장을 건설하여 로터리나 버스터미널 등의 교통 광장을 확보하기 위해 실시하는 역전 재개발은 일본 전국 각지에서 볼 수 있다. 역 근처 대규모 부지(공장 터 등) 재개발이나, 지진 등 재해 복구를 위한 재개발(지진복구재개발사업) 등 다양한 사례가 있다.^[2]

도시재개발법은 제1종 및 제2종 시가지 재개발 사업에 대해 규정하고 있으며, 일정 요건을 충족하는 경우 국가 보조금 등의 지원이 이루어지는 법정재개발이 일반적이다.^[3]

; “시가지재개발사업”: 도시계획법 제12조에 규정하는 도시계획사업

토지구획정리법에 의한 토지구획정리사업

신주택시가지개발법에 의한 신주택시가지개발사업

수도권의 근교정비지대 및 도시개발구역의 정비에 관한 법률에 의한 공업단지 조성사업 또는 근畿권의 근교정비구역 및 도시개발구역의 정비 및 개발에 관한 법률에 의한 공업단지 조성사업

신도시기반정비법에 의한 신도시기반정비사업

대도시 지역에서의 주택 및 주택지의 공급 촉진에 관한 특별조치법에 의한 주택단지정비사업

밀집시가지정비법에 의한 재해예방단지정비사업

도시재개발법에 의한 시가지재개발사업

6. 1. 대한민국

조선 시대인 1411년에 홍수를 막기 위해 건설된 청계천은 많은 주민들이 개울가에 살면서 생활 하천의 역할을 했다. 그러나 일제강점기인 1937년, 교통과 위생 문제를 이유로 일본에 의해 부분적으로 폐쇄되었다. 광복 후 1945년에는 콘크리트 고가도로로 완전히 덮였다가, 2000년대에 들어서 청계천 복원 사업을 통해 역사적, 환경적 가치를 회복하고 도심을 활성화하는 공간으로 재탄생했다. 2015년 8월까지 1억 9100만 명이 넘는 방문객이 다녀갈 정도로 많은 사람들이 찾는 명소가 되었다.^[80]

문재인 정부는 2017년, 노후 주거지와 구도심을 활성화하는 '도시재생 뉴딜사업'을 추진했다. 이 사업은 지역 주도로 진행되며, 정부는 재정 지원과 함께 투자를 유도하는 방식으로 진행되었다. 특히, 주민들이 빠르게 변화를 체감할 수 있도록 소규모 주택 개량과 생활 편의 시설 설치를 중심으로 하는 '우리 동네 살리기 사업'을 전체 사업의 절반 이상으로 추진하는 방안이 검토되었다. 그러나 8·2 부동산 대책으로 인해 서울 등 투기과열지역은 집값 불안을 이유로 사업 대상에서 제외되기도 했다.^[84]

1950년대 6.25 전쟁 이후 재건 과정에서 시작된 대한민국의 도시재생은 1976년 「도시개발법」 제정을 통해 본격화되었다. 그러나 20년간의 대규모 정비 사업은 사회경제적 문제를 해결하지 못하고 지역사회 붕괴를 야기했다. 2000년대에 들어서면서 정부는 재개발 중심에서 기존 개발의 유지 관리로 정책 방향을 전환했다.^[38]

1995년 한신·아와지 대지진의 피해를 복구하고 재해에 강한 도시를 만들기 위해 피해 시가지 복구 특별조치법에 따라 시정촌이 수립하는 복구 계획에 따라 시가지 재개발 사업이 실시되기도 했다.

6. 1. 1. 문제점

도시재정비촉진을 위한 특별법에 따른 도시재개발 관련 사업은 개발 이익의 과도한 사유화, 도시 기반 시설 부족, 기형적 난개발, 도시 어메니티 자원 상실, 저소득 계층의 주거 안정 훼손 및 사회적 통합 저해 등의 부작용을 불러왔다.^[77]

민간 위주의 재정비 사업은 수익성이 기대되는 곳에서만 사업이 이루어져 소규모 단위 사업과 사업성이 없는 노후, 불량 주거지는 방치되고, 무분별한 전면 철거 재개발로 인한 장소성, 역사성 상실, 지나친 수익성 중심 개발과 공공 참여 미비에 따른 공공성 결여 등의 문제점을 낳게 되었다.

6. 1. 2. 방향

지역 경제 및 지역 커뮤니티 활성화를 종합적으로 고려하여 경제, 사회, 문화, 복지 등 다양한 차원에서 업무 협의체를 구성하고, 주민 참여 활성화를 통해 민간, 학계, 정부가 함께하는 다양한 수준의 거버넌스 모델을 개발해야 한다.^[81]

사회적 약자의 능력 및 지불의사에 부응하는 저렴하고 적절한 주택(decent housing)을 지속적으로 공급하여 사회통합적 주거공동체 기술을 개발하고 커뮤니티를 재생해야 한다.

낙후된 지역에는 토지 및 도시 공간 이용 효율성을 높이기 위해 도시의 공간적 범위를 수평적, 수직적으로 확장하고, 다양한 기능을 체계적이고 합리적인 방식으로 융합시킨 입체 복합 시설(Mixed-use Complex)을 설치해야 한다.

6. 2. 영국

1980년대 산업구조의 급격한 변화로 인한 경기침체와 도시쇠퇴 등의 문제에 대응하기 위해 영국에서 재개발이 등장하였다.

1850년대부터 런던의 빈민가(슬럼)의 열악한 환경은 사회 개혁가들과 자선가들의 관심을 끌기 시작했고, 이들은 사회 주택 운동을 시작했다. 처음으로 개선 대상이 된 지역은 웨스트민스터 근처에 있는 악명 높은 빈민가인 악마의 밭(Devil's Acre)이었다. 이 운동은 주로 조지 피보디와 피보디 트러스트(Peabody Trust)의 자금으로 이루어졌으며, 웨스트민스터의 도시 경관에 큰 영향을 미쳤다.^[40]

영국에서의 슬럼 철거(슬럼 철거)는 올드 파이 스트리트와 퍼킨스 렌트 모퉁이에 있는 로체스터 빌딩부터 시작되었다. 이 건물은 1862년 윌리엄 기브스(윌리엄 기브스)에 의해 건설되었으며, 런던에서 가장 초기의 대규모 자선 주택 개발 사업 중 하나였다. 1877년 피보디 트러스트에 매각되었고, 나중에 올드 퍼킨스 렌트 에스테이트의 A동부터 D동으로 알려지게 되었다. 안젤라 버뎃-쿠츠 여남작은 콜럼비아 로드와 올드 파이 스트리트 모퉁이에 최초의 사회 주택 단지 중 하나인 실험적인 사회 주택 단지를 조성했으나(현재는 철거됨),^[40] 1869년에는 피보디 트러스트가 빅토리아 스트리트와 세인트 제임스 공원(St. James's Park) 사이에 있는 브루어스 그린에 최초의 주택 단지 중 하나를 건설했다. 빅토리아 스트리트 건너편에 남아 있던 악마의 밭은 철거되었고, 1875년 크로스 법(1875년 크로스 법) 이후 더 많은 피보디 단지가 건설되었다.^[41]

1882년, 피보디 트러스트는 올드 파이 스트리트와 애비 오차드 스트리트 모퉁이에 있는 이전 습지대에 애비 오차드 에스테이트를 건설했다. 많은 사회 주택 단지와 마찬가지로 애비 오차드 에스테이트는 정사각형 계획 개념에 따라 건설되었다. 아파트 블록은 안뜰 주위에 건설되어 단지 내에 반 사적인 공간을 조성하여 휴식 공간으로 기능하도록 했다. 안뜰은 공동체 분위기를 조성하기 위한 것이었고, 아파트 블록은 안뜰에 햇빛이 들어오도록 설계되었다. 아파트 블록은 고품질 벽돌로 건설되었으며, 글씨체, 유리창 등의 건축적 특징이 포함되었다. 당시 이 지역에 건설된 단지는 모범 주택으로 간주되었으며, 당시에는 혁신적인 공용 세탁실과 위생 시설, 일부 침실에는 벽난로가 포함되어 있었다. 이 디자인은 그 후 런던의 다른 많은 주택 단지에서 반복되었다.^[40]

국가 개입은 1875년 공중 보건법(1875년 공중 보건법)의 통과로 처음으로 이루어졌다. 이 법은 질병 발생의 원인이 된 더러운 도시 생활 환경을 개선하는 데 중점을 두었다. 이 법은 모든 신축 주거 건물에 상수도와 내부 배수 시스템을 설치할 것을 요구했으며, 건설업체의 부실한 주택 건설도 금지했다.

"니콜 스트리트의 지하 주택", "베스널 그린의 더 많은 폭로" 삽화, ''빌더''(The Builder), 21권, 1082호(1863년 10월 31일)에 게재

런던 카운티 의회(London County Council)는 1889년 런던 카운티(County of London)의 시 당국으로 설립되었고, 1890년 런던 이스트 엔드(East End of London)의 구 니콜(Old Nichol)이 빈민가로 선포되었고, 의회는 약 15acre 면적의 지역 철거와 재건을 승인했다. 슬럼 철거는 1891년에 시작되었으며, 5,719명이 거주하는 730채의 주택이 포함되었다. LCC 건축가들은 21개 블록을 설계했고, 로랜드 플럼브는 2개 블록을 설계했다. 대부분 2~3개의 방으로 구성된 총 1,069개의 소형 주택이 5,524명을 수용할 계획이었다. 이 프로젝트는 "노동 계급의 주택에 대한 새로운 미적 기준을 설정"한 것으로 칭찬을 받았으며, 새로운 세탁실, 188개의 상점, 77개의 작업장이 포함되었다. 교회와 학교는 보존되었다. 프로젝트 건설은 1893년에 시작되었고, 1900년 웨일스 왕자(Prince of Wales)가 개장했다.^[42] 1880년대에 새로이 정리된 부지를 개발업자에게 매각한 다른 유사한 계획으로는 화이트채플, 와일드 스트리트, 화이트크로스 스트리트(화이트크로스 스트리트) 및 클러컨웰이 있다.^[43]

1917년 영국 의회는 제1차 세계 대전 중 많은 징집병들의 건강 상태가 좋지 않은 것에 대한 대응으로 주택 제공과 전후 재건에 관한 투더 월터스 위원회 보고서를 의뢰했다. 이는 열악한 주거 환경 때문이라고 여겨졌으며, 당시의 한 주택 포스터 "C3 주택에서는 A1 인구를 기대할 수 없습니다"라는 문구에 요약되어 있다.

이 보고서의 권고안과 제1차 세계 대전 이후 만성적인 주택 부족 현상으로 인해 '영웅을 위한 주택'이라는 슬로건을 내건 정부 주도의 주택 건설 프로그램이 시작되었다. 당시 주택 장관이었던 크리스토퍼 애디슨은 1919년 주택, 도시 계획 등 법의 초안 작성을 담당했다.^[44] 이는 20세기의 오랜 국영 주택 전통의 시작을 알렸으며, 훨씬 후에 카운슬 에스테이트(council estate)로 발전하게 되었다.^[45]

1929년 대공황이 시작되자, 주택 건설 증가와 정부 지출이 경기 침체 극복에 활용되었다. 1930년 주택법은 지방 의회에 주거에 부적합하거나 건강에 위험을 초래하는 부동산을 철거할 수 있는 광범위한 권한을 부여하고, 대규모 슬럼 지역 정비 프로그램으로 인해 이주된 사람들을 재정착시킬 의무를 부과했다. 빅토리아 시대의 테라스식 주택이 많은 도시들이 가장 큰 변화를 겪었다. 1933년 브리스톨 시에서는 5,000채 이상의 주택(25,000명의 주민)이 재개발 지역으로 지정되어 철거될 예정이었다. 철거 피해자들을 이전과 같은 지역에 수용하려는 노력이 있었지만, 실제로는 완전히 시행하기가 너무 어려워 많은 사람들이 다른 지역, 심지어 다른 도시로 재정착되었다. 재개발로 인해 피해를 입은 가장 가난한 사람들을 재정착시키기 위해 주택 임대료는 인위적으로 낮게 책정되었지만, 이 정책 또한 성공적이지 못했다.^[46]

'''제2차 세계 대전 이후'''

전후 재건은 영국의 많은 도시 갱신의 촉매제가 되었다.

단일 재생 예산(SRB)은 1994년부터 2002년까지 정부가 사회적, 경제적 문제가 있는 지역의 재생을 가능하게 하기 위해 경쟁 입찰 시스템을 통해 자금을 할당하여 운영한 프로젝트였다.^[47] 주택 시장 갱신 계획(Pathfinder 계획으로도 알려짐)은 2002년부터 2011년까지 시행되었으며 주택을 철거하거나, 개조하거나, 새로 건설하는 것을 목표로 했다. 철거된 주택 지역은 해당 지역의 이전 거주자들이 사용하는 것이 아니라 더 부유한 세입자들이 이주하도록 유도하는 것을 목표로 하는 새로운 주택으로 대체되었다.^[48] 캐슬포드 프로젝트(2002-2005)^[49]^[50]와 같은 다른 프로그램들은 지역 주민들이 자신의 지역 사회 방향과 시장 실패를 극복하는 방식에 대해 더 큰 통제권과 소유권을 갖도록 하는 것을 목표로 했다.

현재 런던에서는 엘리펀트 & 캐슬^[52]의 엘리펀트 파크^[51]와 스트랫퍼드^[52]에서 두 가지 주요 도시 재생 프로젝트가 진행되고 있다.^[52] 이 프로젝트들은 모두 방치된 도시 지역 재개발에 중점을 둔 다국적 기업인 렌들리스(Lendlease)^[52]가 수행하고 있다.

6. 3. 일본

거품 경제 붕괴 이후 침체된 국가 경제를 부동산 개발을 통해 회복시키고, 일본의 국제 경쟁력을 강화하려는 목적으로 도시 재개발이 시작되었다. 1960~70년대에 조성된 센리 뉴타운, 다마 뉴타운 등 오래된 신도시 지역의 재건축과 재개발도 지방자치단체 중심으로 추진되고 있지만, 저출산 고령화 및 수익성 문제, 새로운 아이디어 부재로 인해 사업은 지지부진한 상황이다.^[1]

일본의 도시 재개발은 도시재개발법에 따른 "'''시가지재개발사업'''"과 토지구획정리사업을 통해 주로 이루어진다.^[2] 그 외에도 특정가구 제도나 종합설계제도를 이용하거나, 도시계획 및 관련법에 의한 법정계획이 정해지는 경우, 임의로 사업이 이루어지는 경우(예: 공장 터 재개발) 등이 있다.^[2]

철도역 주변의 밀집된 시가지에 있는 협소도로를 확장하고, 역전 광장을 건설하여 로터리나 버스터미널 등의 교통 광장을 확보하기 위해 실시하는 역전 재개발은 일본 전국 각지에서 볼 수 있다. 역 근처 대규모 부지(공장 터 등) 재개발이나, 지진 등 재해 복구를 위한 재개발(지진복구재개발사업) 등 다양한 사례가 있다.^[2]

도시재개발법은 제1종 및 제2종 시가지 재개발 사업에 대해 규정하고 있으며, 일정 요건을 충족하는 경우 국가 보조금 등의 지원이 이루어지는 법정재개발이 일반적이다.^[3]

; “시가지재개발사업”: 도시계획법 제12조에 규정하는 도시계획사업

토지구획정리법에 의한 토지구획정리사업

신주택시가지개발법에 의한 신주택시가지개발사업

수도권의 근교정비지대 및 도시개발구역의 정비에 관한 법률에 의한 공업단지 조성사업 또는 근畿권의 근교정비구역 및 도시개발구역의 정비 및 개발에 관한 법률에 의한 공업단지 조성사업

신도시기반정비법에 의한 신도시기반정비사업

대도시 지역에서의 주택 및 주택지의 공급 촉진에 관한 특별조치법에 의한 주택단지정비사업

밀집시가지정비법에 의한 재해예방단지정비사업

도시재개발법에 의한 시가지재개발사업

6. 4. 중화권

홍콩은 국토 면적이 좁아 도시 재개발이 필수적이며, 췬완 신시진, 사틴 신시진 등 여러 신도시 지역도 재개발 필요성이 제기되고 있다.^[21]^[22] 홍콩 도시 재개발청은 홍콩 도시 재개발을 담당하는 법정기관이며, 2009년에 시작된 '빌딩 브라이트 계획'은 정부 보조금을 지원받는 사업이다.

중국은 1990년부터 급속한 도시화를 겪었으며, 상하이시, 샤먼시, 광저우시, 선양시 등 구시가지가 많은 도시에서는 낡은 재래식 가옥을 현대식 고층 맨션으로 재개발하는 사업이 진행되고 있다.^[20] https://wiki.mbalib.com/wiki/%E7%BA%B3%E7%91%9F%E6%9B%B2%E7%BA%BF 노스턴 곡선의 변곡점에 도달하면서, 대규모 도시 확산보다는 기존 도시 환경을 개선하는 방향으로 전환되었다.

지난 10년간 중국의 도시 개발은 미국과 유사한 점이 많은데, 두 국가 모두 오래된 지역을 낙후되었다고 판단하여 지역 정부 주도로 도심 재개발을 장려했고, 철거 지역 주민들에게 충분한 지원을 제공하지 못했으며, 대규모 도시 확산을 위해 고속도로를 많이 건설했다는 공통점이 있다.^[20]

주요 재개발 사례는 다음과 같다.

주장신청(珠江新城): 광저우시 도심의 재개발 지역.
니우제칭전사(牛街清真寺): 베이징 지방 정부는 니우제(牛街) 부근 약 36ha의 토지 재개발을 시작했다.
베이징 금융가(北京金融街)
베이징 상무중심구(北京商務中心区)
선양 북역전 주변 재개발
수도강철집단 공장 터(首都鋼鉄集団工場跡地): 베이징 올림픽에 따라 이전한 수도강철집단(首鋼)의 광대한 공장 터를 재개발하여 애니메이션·만화 산업 단지를 건설할 계획.^[74]

6. 4. 1. 홍콩

홍콩은 국토 면적이 좁아 도시 재개발이 필수적이다. 췬완 신시진, 사틴 신시진 등 여러 신도시 지역도 일본의 다마 뉴타운처럼 재개발 필요성이 제기되고 있다.^[21]^[22]

2003년 홍콩 타이포의 정부 지원 재개발 중 주거 건물에서 발생하는 건설 먼지

홍콩 도시 재개발청은 홍콩 도시 재개발을 담당하는 법정기관이다. 2009년에 시작된 '빌딩 브라이트 계획'은 정부 보조금을 지원받는 사업이다. 보통 1년 이상 지속되는 개조 기간 동안 주민들은 건물 안에 거주하며, 이로 인해 건설 먼지 노출 및 석면 존재 가능성에 대한 우려가 제기되고 있다. 이러한 재건축 공사는 구룡성, 몽콕, 섬수이포, 야우마테이, 타이포 등 노후 건물이 많은 지역에서 흔히 볼 수 있다.

홍콩 정부는 토지 부족 문제를 우려하여 토지 공급을 늘리기 위한 정책을 도입해 왔다. 행정장관의 2022년 정책 연설에서 언급된 주요 정책 중 하나는 부동산 권익을 통합하고 도시 재개발을 신속하게 추진하는 것이다.^[23]

6. 4. 2. 중화인민공화국

중국은 1990년부터 급속한 도시화를 겪었으며, 대규모 부동산 개발과 재건을 통해 경제를 활성화했다. 상하이시, 샤먼시, 광저우시, 선양시 등 구시가지가 많은 도시에서는 낡은 재래식 가옥을 현대식 고층 맨션으로 재개발하는 사업이 진행되고 있다.^[20] 초기에는 '옛 도시 재건', '도시 재생' 등의 용어가 사용되었으나, 최근에는 '도시 재개발'이라는 용어로 통일되었다.^[20]

https://wiki.mbalib.com/wiki/%E7%BA%B3%E7%91%9F%E5%A7%86%E6%9B%B2%E7%BA%BF 노스턴 곡선의 변곡점에 도달하면서, 중국의 도시 개발은 대규모 도시 확산보다는 기존 도시 환경을 개선하는 방향으로 전환되었다. 제15차 중국 중앙 도시 업무 회의에서는 "도시 수리 및 생태 복원" 정책이 제시되었고, 이후 광저우의 마이크로 리노베이션과 상하이의 마이크로 리뉴얼과 같은 새로운 도시 재개발 모델이 등장했다.^[20]

지난 10년간 중국의 도시 개발은 미국과 유사한 점이 많은데, 두 국가 모두 오래된 지역을 낙후되었다고 판단하여 지역 정부 주도로 도심 재개발을 장려했고, 철거 지역 주민들에게 충분한 지원을 제공하지 못했으며, 대규모 도시 확산을 위해 고속도로를 많이 건설했다는 공통점이 있다.^[20]

주요 재개발 사례는 다음과 같다.

주장신청(珠江新城): 광저우시 도심의 재개발 지역.
니우제칭전사(牛街清真寺): 베이징 지방 정부는 니우제(牛街) 부근 약 36ha의 토지 재개발을 시작했다.
베이징 금융가(北京金融街)
베이징 상무중심구(北京商務中心区)
선양 북역전 주변 재개발
수도강철집단 공장 터(首都鋼鉄集団工場跡地): 베이징 올림픽에 따라 이전한 수도강철집단(首鋼)의 광대한 공장 터를 재개발하여 애니메이션·만화 산업 단지를 건설할 계획.^[74]

6. 5. 미국

미국의 도시 재개발은 20세기 중후반 연방 정부 프로그램을 통해 본격화되었으며, 21세기 현재는 도시 개발의 광범위한 변화를 가리키는 용어로도 사용된다.

초기에는 뉴욕 센트럴 파크 조성, 제이콥 리스의 낙후 지역 주거 환경 개선 운동, 로버트 모세스의 뉴욕시 및 뉴욕주 재개발 등이 주목할 만한 사례였다. 1930년대 후반과 1940년대에는 지방 공공 주택 당국이 슬럼 철거와 저렴한 주택 건설을 주도했다.

1949년 주택법(태프트-엘렌더-웨이그너 법)은 슬럼 지역 철거 후 민간 개발을 장려하기 위해 연방 대출 및 보조금을 제공했다. 1954년 주택법은 "도시 갱신(urban renewal)"이라는 용어를 도입하고 연방주택청(FHA)의 주택 담보 대출을 통해 민간 개발을 더욱 촉진했다.

하지만 도시 갱신은 긍정적인 효과만 가져온 것은 아니었다. 제임스 볼드윈은 도시 갱신을 "흑인 제거(Negro Removal)"라고 비판했는데^[59]^[60], 이는 저소득층, 특히 흑인 거주 지역이 고속도로 건설 등으로 파괴되고 이주되는 경우가 많았기 때문이다. 1956년 연방 지원 고속도로 법은 고속도로 건설을 가속화하여 도시 세수 기반 악화, 지역 사회 고립, 인종 분리 심화 등의 문제를 야기했다.^[61]^[62]^[54]

1960년대에는 제인 제이콥스의 『미국 대도시의 죽음과 삶』 출간, 론다웃 지역 파괴 등 도시 재개발에 대한 비판과 반대가 확산되었다. 1970년대에는 린든 존슨 대통령의 빈곤 퇴치(War on Poverty) 정책, 1974년 주택 및 지역 사회 개발법 제정 등으로 기존 지역 사회 재개발에 초점을 맞추는 방향으로 정책 변화가 일어났다.

그러나 이주민에 대한 보상은 여전히 미흡했고, 수용권 남용 논란도 계속되었다. 2005년 케로 대 뉴런던 시 사건에서는 재개발업체에 헐값으로 토지를 임대하는 계획이 논란이 되기도 했다.

현재는 개조, 선택적 철거, 상업 개발, 세금 인센티브 등 다양한 방식을 혼합하여 도시 활성화를 추진하고 있다. 젠트리피케이션으로 인한 저소득층 이주 문제는 여전히 과제로 남아있지만, 일부 지역에서는 저소득층 주민의 정착을 돕기 위한 프로그램도 시행되고 있다.
주요 도시 재개발 사례

도시	내용
피츠버그	1950년대 골든 트라이앵글 재개발은 성공적인 사례로 평가되지만, 이스트 리버티, 힐 지구 등은 교통 체계 변화, 고속도로 건설 등으로 쇠퇴했다.^[56]^[57]
보스턴	웨스트 엔드를 포함한 구시가지의 3분의 1이 철거되었으며, 정부 센터는 과잉 개발의 사례로 비판받기도 한다.
디트로이트	8마일, 패러다이스 밸리 등 흑인 동네를 관통하는 고속도로 건설로 흑인들의 대규모 이주를 초래했다.^[54]
나이아가라 폭포	1960년대 시내 대부분이 철거되었으나, 대체 사업들이 실패하고 도시와 강변이 분리되는 등 부정적인 결과가 나타났다.^[66]
샌프란시스코	1960년대부터 1980년대에 걸쳐 대규모 재개발이 이루어졌다.
애틀랜타	1960년부터 1970년 사이에 6만 명 이상의 인구가 감소했지만,^[65] 1970년대와 1980년대에 도심 건물 붐으로 인해 새로운 남부(New South)의 전시장으로 변모했다.
볼티모어	1904년 대화재 이후 재개발되었으며, 1960년대부터는 인너하버를 중심으로 레저 시설 등을 건설했다.
워싱턴 D.C.	1990년대 후반부터 2000년대 초반에 걸쳐 재개발이 이루어져 많은 지역이 활성화되었다.

6. 6. 기타 국가

'''아르헨티나:''' 부에노스아이레스의 푸에르토 마데로(Puerto Madero)는 1990년대 낡은 항구와 부두를 대체할 새로운 주거 및 상업 지구로 재개발되면서 20년 동안 50개가 넘는 고층 건물이 건설되었고, 현재 부에노스아이레스에서 가장 비싸고 고급스러운 지역이다.
'''호주:''' 1960년대 시드니와 멜버른에서 대규모 빈민가 정비 사업을 실시하여 빅토리아 시대 주택 밀집 지역을 국제적인 스타일의 주택 공사 고층 건물로 대체하였다. 1971년 시드니의 더 록스 철거 계획은 그린 밴에 의해 중단되었다.^[19] 1980년대 이후 세계 박람회 88을 위해 남브리즈번의 상업 중심지 대부분을 철거하여 사우스뱅크를 조성하고, 멜버른 남부의 대규모 산업 지역을 현대식 고층 건물이 우세한 사우스뱅크로 변모시켰다.
'''브라질:''' 리우데자네이루에서는 포르투 마라빌랴(Porto Maravilha) 프로젝트가 중심부에 위치한 500만 m² 규모의 대규모 도시 해안 재활성화 사업으로 진행되고 있다.
'''체코:''' 프라하의 요세포프 지구(구 유대인 거리)는 1890년에서 1913년 사이 도시 재개발로 철거되고 재건축되었다.
'''이란:''' 이란 도시 재개발 공사가 주도하고 있으며, 테헤란, 이스파한, 호라산, 후제스탄은 주택 개발 통계가 가장 높은 지역 중 일부이다.^[24]^[25]
'''아일랜드:''' 1990년대 문화 주도 재생(culture-led regeneration) 개념이 확산되었고, 더블린의 템플 바(Temple Bar, Dublin)가 성공 사례로 꼽힌다. 이곳은 보헤미안적인 '문화 지구'에 관광객을 유치하였다.
'''이스라엘:''' 독립 초기 유럽과 이슬람 세계에서 온 유대인 난민을 수용하기 위해 "기차 건물"로 알려진 다세대 주택을 다수 건설했다. 주요 도시 재생 프로그램으로는 이주 및 건설 프로그램과 타마 38이 있다.
'''이탈리아:''' 도시 재생(urban renewal) 개념은 오랫동안 "복구", "재사용", "재개발"이라는 고전적 의미를 지녔으나, "기존 도시 또는 지역 환경에서 경제적, 문화적, 사회적 가치를 증대시키는 행위"라는 개념으로 변화하였다.^[31]
'''모로코:''' 프랑스 식민지 시대에, 방어벽 안쪽의 도시 전체인 마라케시는 모스크, 마드라사, 묘지 기념물을 제외하고는 파괴되고 재개발되었다.^[32]
'''러시아:''' 2017년 모스크바는 낡은 소련 시대 건설 주택인 흐루쇼프키를 재건하는 대규모 사업을 시작했다. 2032년까지 5,171개의 아파트 건물을 철거하고 160만 명의 시민을 재정착시키는 것을 목표로 했다.^[33]
'''싱가포르:''' 제2차 세계 대전 전후, 싱가포르 공화국 수립 이후 도시 재개발은 국가 개선 정책의 일환으로 추진되었다.
'''대만:''' 타이베이의 신의 특별구역(Xinyi Special District)은 도시 재개발 프로젝트의 대표적인 사례이다. 타이베이 시정부가 중정기념당 동쪽 지역 재개발 제안을 수용하면서 시작되었다.
'''남아프리카 공화국:''' 1938년부터 1942년까지 중앙주택위원회와 Cape Town City Council는 슬럼 정비 사업의 일환으로 1만 3천 개의 아파트를 건설했다. 아파르트헤이트 이후 남아프리카 공화국에서는 Western Cape Anti-Eviction Campaign과 Abahlali baseMjondolo와 같은 풀뿌리 사회 운동이 등장하여 빈민들을 도시에서 강제로 이주시키는 '도시 재생' 프로그램에 맞서 싸웠다.

7. 바람직한 도시 재개발

도시 재개발은 많은 이해 관계를 발생시키기 때문에 재개발 과정에서 충분한 토의와 의견 조정이 반드시 필요하다. 거주민, 지역 사회 단체, 관할 행정 기관 등의 지역 사회 구성원들이 참여하여 민주적인 절차를 통해 재개발이 이루어져야 한다. 또한 주민의 소득 수준, 입지, 토지 소유 관계 등의 상황을 고려하여 다양한 재개발 방법이 적용되어야 한다.

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